103087/2010
«B., R. N. c/ F. G., M. J. y otro s/ División de condominio».
Juzgado n° 91
Expte. n° 103087/2010

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de octubre del año dos mil dieciséis, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala «A» de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: respecto de la sentencia de fs. 1080/1090 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: HUGO MOLTENI -SEBASTIÁN PICASSO - RICARDO LI ROSI A la cuestión propuesta el Dr. HUGO MOLTENI dijo:

1°.- La sentencia de fs. 1080/1090 admitió la demanda entablada por R. N. B. contra M. J. F. G., J. P. H. R. I. y los herederos de la Sra. M. del C. P., disponiendo la división del condominio de los lotes de Nomenclatura Catastral identificados como Circunscripción: III; Sección: S; Manzana: 84, Parcela 14; Matrícula: n° 4183, Parcela 15; Matrícula: n° 4184, Parcela 16; Matrícula: n° 4185, Parcela 17; Matrícula: n° 4186, Parcela 18; Matrícula: n° 4187, Parcela 19; Matrícula: n° 4188, ubicados en el Partido de General San Martín, Provincia de Buenos Aires, difiriendo la forma de división para la etapa de ejecución de sentencia, con costas a cargo de los emplazados.- Contra dicho pronunciamiento apeló el demandado M. J. F. G. a fs. 1143/1161, siendo contestado por el actor a fs. 1163/1167. A fs. 1171 se desestimó la apertura a prueba en esta Alzada, por considerar que los testimonios ofrecidos no guardan estricta vinculación con la cuestión principal de la división de condominio.-

2°.- Antes de entrar en el tratamiento de los agravios creo oportuno efectuar un breve relato de los hechos.-
En autos no se encuentra controvertido que las partes tienen la titularidad de dominio de las parcelas 14, 15, 16, 17, 18 y 19 de los lotes cuya Nomenclatura Catastral, Circunscripción III, Sección: S; Manzana 84, del Partido de San Martín, Provincia de Buenos Aires.-
Tampoco se encuentra cuestionado que los terrenos fueron ocupados por pobladores de la zona y que las partes convinieron vender los lotes, para lo cual suscribieron boletos de compraventa, cuyo saldo de precio se halla parcialmente impago.-
Al no haberse materializado la escritura traslativa de dominio y apareciendo los tres condóminos como titulares registrales de los lotes, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), los emplazó, mediante la acción judicial de apremio, por el cobro de impuestos inmobiliarios.-
El accionante sostiene que ante las presentaciones efectuadas, ARBA procedió a suspender las ejecuciones hasta que se tramitara la escritura traslativa de dominio. Agrega que, como paso previo a la regularización registral, corresponde primero dividir el condominio existente para que luego cada titular pueda llevar a cabo las acciones que correspondan de acuerdo a derecho.- Finalmente manifiesta que al no poder llegar a un arreglo de división de condominio, ni poder congeniar respecto al inicio de las acciones respectivas con el resto de los condóminos, decidió iniciar la presente acción de división de condominio.- Al contestar, el demandado señaló que de común acuerdo con el resto de los condóminos, celebraron boletos de compraventa de los lotes mediante firma certificada, entregando la posesión de los mismos. Agrega que los compradores habían cumplido con más del 50% de las cuotas acordadas antes de dejar de abonar, pero que ellos -como condóminos- jamás ejercieron acciones tendientes a recuperar la posesión de los terrenos cedidos sobre los cuales al día de hoy existen construcciones. A partir de ello, entiende que frente a la intimación realizada por ARBA, les corresponde ejercer la acción de escrituración y así regularizar la titularidad registral en cabeza de los verdaderos dueños. Agrega que la falta de conformidad de uno de los condóminos no impide que cualquiera de ellos pueda llevar a cabo la acción de escrituración.- A raíz de todo ello, asevera que no es cierto que el Sr. B. tenga que iniciar la acción de división de condominio, como paso previo a la regularización registral.- El anterior sentenciante, luego de analizar la prueba producida en autos y en base a lo normado por el Código Civil respecto a la división de condominio, hizo lugar a la acción promovida por el Sr. B..-

3°.- Establecido ello, habré de evaluar las quejas del demandado respecto del progreso de la acción. Al respecto, señala que el Juez de grado ha omitido por completo analizar las argumentaciones expuestas en su contestación de demanda, tales como que el y el Sr. B. no se sienten condóminos, que reconocen como dueños de los lotes a las personas a las que le vendieron, quienes lo adquirieron por boleto de compraventa a título oneroso y de buena fe, por lo que son poseedores legítimos. Agrega que jamás ejercieron acción reivindicatoria, ni otra defensa de la presunta posesión y que las conductas estuvieron encaminadas a transmitir el derecho real de dominio.- Asimismo, sostiene que inexplicablemente el actor abandonó la acción de escrituración, cuya mediación se había llevado a cabo e inició la división de condominio.- Agrega que más allá de que subsista en las anotaciones registrales, el condominio se encontraba extinguido y que no resulta cierto que no exista otra alternativa que no sea la de dividir el condominio, como paso previo y obligatorio para obtener la regularización registral.- Por otro lado, agrega que los actos realizados por el actor, le imponían realizar las acciones tendientes a la ejecución del contrato y para el caso de haber ciertas desavenencias con algunos de los condóminos, la misma podía ser zanjada por la intervención forzosa del condómino remiso, por tratarse de un caso de litisconsorcio obligatorio.- También sostiene que con la acción de división de condominio se estaría incurriendo en la figura penal del desbaratamiento de derechos prevista en el art. 173 inc. 11 del Código Penal.- Finalmente se agravia de la condena en costas.-
4°.- Frente al por demás extenso memorial de la parte demandada, he de recordar que, conforme la doctrina de la Corte Suprema, los jueces no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las pruebas agregadas, ni a tratar la totalidad de las cuestiones propuestas, sino sólo aquellas que estimen conducentes para fundar sus conclusiones (conf. Fallos: 272:225; 274:113; 308:2172; 310:1853, 2012; 311:120, 512; 312:1150, entre otros).-

5°.- En primer lugar habré de analizar la queja de la recurrente –reiterada a lo largo de varios puntos de sus agravios- respecto de la inexistencia de condominio por parte de los titulares registrales. En sus quejas manifestó que no se reconocen como dueños de los lotes y que los boletos de compraventa firmado con terceros, seguidos de la tradición efectuada mediante el otorgamiento de la posesión a los adquirentes, produjo la extinción del condominio e invalida la posterior acción de división intentada en estos autos, por encontrarse el condominio ya disuelto (ver. agravio 1°, 2° y 9°). Sostiene que aún cuando no se hubiera otorgado la escritura pública para instrumentar la venta, ha quedado reconocido que la operación se documentó por boletos de compraventa seguidos por la tradición y que ello no obsta a que la transmisión y posesión por parte de los terceros, pueda efectivamente considerarse como un modo suficiente para adquirir el dominio. A partir de ello se agravia que la cuestión haya quedado circunscripta a la verificación de los asientos registrales (ver. agravio 3°).-

6°.- Ahora bien, del informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires surge que B., M. J. F. G. y J. P. H. R. I. resultan ser titulares de domino respecto de las parcelas 14, 15, 16, 17, 18 y 19 de los lotes cuya Nomenclatura Catastral es Circunscripción: III; Sección: S; Manzana: 84, ubicados en el Partido de General San Martín, Provincia de Buenos Aires (ver. fs. 818/832).-
Este título de propiedad acompañado por el Sr. B. no es irrelevante, toda vez que con el mismo acreditó la titularidad de la acción real tendiente a obtener el cese de la indivisión. Este antecedente lleva a reconocer desde un comienzo su derecho de accionar por división de condominio, el cual goza de los caracteres del propio dominio, esto es, absoluto, exclusivo y perpetuo, sin que ello pueda ser contrapuesto por otro título de menor jerarquía.- En materia de inmuebles y de adquisición del dominio, rige el principio constitutivo y no declarativo. La ley sustantiva requiere para la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, que, bajo pena de nulidad, sea por escritura pública, perfeccionada con la inscripción en el Registro Inmobiliario (art. 1184 inc. 1 y art. 2505 del Código Civil derogado), y de la prueba aportada, no surge que se haya instrumentado un título suficiente para concluir que se haya traspasado el derecho real de propiedad a favor de terceros y que ello hubiere extinguido el condominio existente.- Por ello, más allá de que el demandado haga referencia a que el boleto y la posesión valen como título y modo suficiente, lo cierto es que en nuestro sistema legal, la transferencia queda perfeccionada cuando existe el título y modo, lo cual en el sub judice se encuentra ausente. Este sistema se consagró expresamente en los arts. 577 y 3265 del Código Civil, por lo que de acuerdo a ello, la compraventa en nuestro ordenamiento sólo declara el derecho del comprador a exigir la transmisión dominial, es decir, impone al vendedor la obligación de transferir la propiedad, la que no se transmite directamente (art. 1185 Código Civil). En otras palabras, el comprador no adquiere ningún derecho real al celebrar el contrato. Únicamente puede exigir el derecho personal que se le haga la transmisión mediante el apuntado instrumento público, cuestión que en el sub judice no ocurrió (conf. Wayar, E. «Compraventa y Permuta.» Bs.As. Astrea. p. 55; Mosset Iturraspe, J. «Compraventa Inmobiliaria» Sta. Fe. Rubinzal Culzoni, p. 299/304).- La tradición, para ser traslativa de dominio, debe tener su causa eficiente o su fundamento en un título suficiente, de conformidad con el art. 2602. Se entiende por título suficiente, a estos efectos, el acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la trasmisión del dominio. Por lo general, se tratará de un contrato: así, sería título suficiente, el contrato de compraventa [si se refiere a inmuebles, instrumentado en escritura pública] (conf. Mariani de Vidal, Marina «Curso de derechos reales», T° 1, pág. 262/263).-
Antes de la tradición de la cosa no se adquiere el derecho real. Es decir que ésta cumple una doble función: constitutiva del derecho de dominio y de publicidad, para hacer conocer la trasmisión a los terceros.
Es recién luego de cumplidos los dos requisitos: celebración del acto jurídico (título suficiente) y tradición, que el dominio pasa de la cabeza del tradens a la del accipiens, con todas las consecuencias que ello trae aparejadas (conf. Mariani de Vidal Marina op. cit. pág. 263).-
La escritura pública exigida en nuestro ordenamiento legal no es una mera formalidad, sino que es una condición de validez del acto (conf. arts. 973, 976, 977, 978 y 1183 del Código Civil derogado) y en el caso de autos, las partes son contestes en que no se realizó la escritura traslativa de dominio del bien inmueble a favor de los terceros. De allí, entonces, que no puede hablarse de falta de acción de parte del cotitular B. para solicitar la división de condominio, atento que de las piezas antes aludidas surge con claridad que no hubo transferencia alguna de ese bien a otro sujeto de derecho y que la misma implicara la extinción del condominio que mantienen las partes de este juicio.- El razonamiento efectuado en la instancia de grado partió de una verdad inobjetable, esto es, que existe una copropiedad, que está debidamente acreditada con título registral, de la cual el accionante es titular de dominio y que pide el cese del estado de indivisión a los otros titulares registrales, en base a la norma del art. 2692 del Código Civil.-
El bien cuya división se solicita se encuentra en el patrimonio del actor y los accionados y de tal manera, resulta de aplicación lo dispuesto por dicha norma, que textualmente dice que «Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa».- Este artículo esta inspirado en la obra de Aubry y Rau, quienes sostienen que cada copropietario está autorizado a demandar en todo tiempo la partición de la cosa común, siempre que no se encontrare sometida, en razón de su naturaleza o de su destino, a una indivisión forzosa (conf. Aubry y Rau «Cours de Droit Civil Français. D ‘après l’ouvrage allemand de C. S. Zachariae», 3a. ed. 1863, T II, p. 363; N° 308, pág. 67; conf. Bueres, Alberto J. – Highton Elena I., «Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial», Ed. Hammurabi, 2° ed., Bs. As., 2007, T° 5B, pág. 103).-
El condominio se funda en la necesaria coincidencia de intereses y en la armonía que debe reinar entre los condóminos, por lo que cuando ese estado desaparece, la figura pierde su razón de ser (conf. SC Mendoza, Sala I, 27/5/76, JA, 1976-IV-340).-
El condominio normal u ordinario configura una situación transitoria que el legislador no ha visto con buenos ojos, por cuanto no favorece la circulación de los bienes ni propende a su mejoramiento. De ahí que, lejos de fomentarlo, acuerda con toda amplitud los medios necesarios para pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, lo que se traducirá en la conversión de la parte abstracta, en una parte material equivalente a su interés dentro de la cosa (conf. Lafaille, Héctor, «Tratado de los Derechos Reales», Tomo II, Nº 1110, p. 243).- Este principio básico que otorga primacía a la disolución del condominio por considerarse que, en rigor, traba la libre circulación de los bienes en perjuicio del interés económico de la comunidad, se corrobora una vez más si se advierte que aún para la validez de actos o convenios tales como los que suspenden o restringen la división de la cosa común, se requiere estrictamente de la unanimidad de todos los titulares del condominio, bastando la oposición de uno sólo de ellos para que mantenga la libre facultad de pedir la división, sea que se trate de un pacto de indivisión o de su prórroga (conf. Lafaille op. cit. pág. 245 y sgtes; y citas doctrinarias de Peña Guzmán op. cit. pág. 278). Esta conclusión no es antojadiza, si se advierten, por un lado, las restricciones y deberes de los condóminos en materia de actos de disposición material y jurídica y del uso y goce de la cosa conforme a su destino.- La necesidad de la unanimidad para las deliberaciones, el escaso margen dejado a la mayoría para adoptar cualquier determinación; el «ius prohibendi» ejercitable por cualquiera de los condóminos puede ejercer frente a los actos materiales o jurídicos realizados sobre la cosa común, sea cual fuere su entidad; la exigencia de la conformidad de todos para efectuar alguna innovación material o para concretar actos de enajenación o gravamen sobre toda la cosa, constituyen motivos de peso como para generar un verdadero estancamiento de la riqueza. Los bienes se desmejoran, al ser postergada su explotación por la primacía que suelen alcanzar las desavenencias entre los condóminos o, más frecuentemente, su desidia y falta de interés (conf. Bueres, Alberto J. – Highton Elena I., op. cit. Pág. 104).- En tales condiciones, el Sr. B. no tenía ningún obstáculo para ejercer libremente la facultad de requerir la división (artículo 2692 del Código Civil), como así tampoco existe la contradicción que se le pretende atribuir respecto de sus propios actos anteriores, dado que al haberse sometido a un trámite de mediación en miras al ejercicio de una acción de escrituración de los lotes a favor de los adquirentes por boleto, no implicó la renuncia de su derecho de poner fin al condominio, porque de lo contrario, ello conformaría un compromiso opuesto a la facultad legal referida y a la invalidación de pactos que la restrinjan de manera absoluta (art. 2693 del Código Civil). Tampoco el ejercicio de esta prerrogativa legal configura un abuso del derecho o la figura penal que se invoca para achacarle el inapropiado ejercicio del arbitrio de requerir, en cualquier momento, la división de la cosa común. Contrariamente a lo manifestado por el emplazado, la venta de los lotes celebrados mediante boletos de compraventa con terceros en modo alguno constituiría impedimento para la procedencia de la acción de división de condominio, al punto que la eventual subsistencia de ese vínculo contractual no determinaría el progreso o rechazo de esa pretensión y, correlativamente, ésta no afectaría la continuidad de la comunidad dominal.-

7°.- Todo ello, por cierto, concuerda con las pautas de valoración establecidas en el art. 1997 del Código Civil y Comercial de la Nación, sancionado por la ley 26.994, que comenzó a regir el 1° de agosto de 2015 (según la ley 27.077). Este nuevo ordenamiento establece respecto del derecho a pedir la partición que: «Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible». En cuanto a la interpretación de esta norma de pedir la división de la cosa común, se señala que: «Es la prerrogativa más importante que se reconoce a los condóminos y, tal vez, la nota más emblemática del derecho real de condominio, demostrativa del disfavor que caracteriza a su regulación. Ya no se trata únicamente de exigir la unanimidad para aquellos actos que excedan la mera administración de la cosa común (art. 1990), o de establecer que es necesario reunir la mayoría absoluta del valor de las alícuotas a fin de resolver los asuntos que hacen a su administración (v. gr. decidir sobre la designación o remoción del administrador, el arrendamiento de la cosa, etc; arts. 1993 y 1994), sino de autorizar a que, en cualquier tiempo, cualquiera de los condóminos, cualquiera sea la importancia de su cuota parte, pueda, no obstante la opinión contraria a los demás, provocar la extinción del derecho real. La facultad de pedir la división de la cosa común tiene su fundamento en el derecho del comunero de poner fin en cualquier momento al condominio si no existe una causa de indivisión forzosa. Sobre esto último el artículo parece limitar las causales de la indivisión a la convencional (excepto que se haya convenido la indivisión)» (conf. Lorenzetti, Ricardo Luis «Código Civil y Comercial de la Nación, anotado, concordado y comentado», T IX pág. 366).- Lo dicho hasta aquí basta para confirmar la sentencia de grado, en tanto la desvinculación de la división del condominio no guarda relación ni afecta un eventual reclamo por parte de terceros porque, como es obvio, en un caso estamos en presencia del ejercicio de derechos reales, mientras que el contrato de compraventa trata de derechos y obligaciones personales.-

8.- Ú Con relación a las costas impuestas a su parte, considero que la decisión de grado resulta acertada, porque ese criterio encuentra sustento en el principio objetivo de la derrota que establece el art. 68 del Código Procesal.- En tal sentido, esta Sala tiene decidido que la sola creencia subjetiva de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que -salvo hipótesis de actitudes maliciosas- todo aquél que somete una cuestión a los tribunales de justicia, es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado no le es favorable. Sólo es admisible esta causal de eximición frente a las características peculiares y dificultades del asunto, pero en tales supuestos, la razón probable para litigar debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se infiera la misma sin lugar a dudas (C.N.Civ., esta Sala, L. 112.907 del 11-8-92 y sus citas).- En la especie, todas las defensas y argumentos opuestos por el emplazado a fin de evitar la acción de división de condominio fueron desestimadas, por lo cual, en virtud de esa objetiva calidad de vencido, el recurrente debe soportar las costas del proceso.-

9°.- En definitiva, propongo que se confirme sentencia apelada en todo lo que decide y fuera motivo de agravios. Las de alzada, en virtud del mismo principio objetivo de la derrota, deben ser soportadas por el apelante.-
Los Dres. Sebastían Picasso y Ricardo Li Rosi votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Hugo Molteni.- Con lo que terminó el acto.- HUGO MOLTENI 2 SEBASTÍAN PICASSO 3 RICARDO LI ROSI 1 Buenos Aires, octubre de 2016.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta del Acuerdo que informa el acta que antecede, se confirma la sentencia de fs. 1080/1090 de en lo principal que decide y fue objeto de agravios. Costas de alzada a cargo del recurrente.- Notifíquese en los términos de las Acordadas 31/11, 38/13 y concordantes, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la C.S.J.N. en la forma de práctica y devuélvase.- HUGO MOLTENI – SEBASTIÁN PICASSO – RICARDO LI ROSI