«P. C. S.A. C/ P. M. J. Y OTROS S/ DESALOJO» Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 23 días del mes de agosto de mil trece, reunidos en acuerdo los señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala «E», para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: «P. C. S.A. C/ P. M. J. Y OTROS S/ DESALOJO», respecto de la sentencia corriente a fs. 814/820 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

La sentencia apelada, ¿es arreglada a derecho? Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden:

Sres. Jueces de Cámara Dres. DUPUIS. CALATAYUD. RACIMO. A la cuestión planteada el Dr. Dupuis dijo:

I. A fs. 45/52 P.C. S.A. inicia demanda de desalojo contra M. J. P. y A. C. B., subinquilinos y ocupantes del inmueble sito en la provincia de Tucumán, localidad de C., partido de T., individualizado en el registro inmobiliario de dicha Provincia como fracción ….. matrícula …., padrón inmobiliario …… matrícula catastral …… y fracción .. matrícula ….. padrón inmobiliario ….., matrícula catastral …….orden ….., y solicita se declare rescindido el contrato de leasing celebrado entre las partes atento a la falta de cumplimiento por los demandados en el pago del precio pactado y de los impuestos, tasas y contribuciones que tenían a su cargo y el desalojo y restitución del inmueble y demás bienes entregados.
Los aquí demandados, aunque no desconocen la autenticidad del contrato de leasing, celebrado en instrumento privado y admiten haber abonado la primer cuota y un pago parcial de $5.748,30 imputable a la segunda , al no haberse celebrado mediante escritura pública como lo exige el artículo 8° de la ley 25248, sostienen que carece de eficacia, sumado a que no se les entregó el inmueble y los bienes muebles, que afirman son poseídos desde 1997 por «N. S.A.», de la cual uno de los fundadores es el señor J. P. C., presidente de la actora.
A ese fin manifiestan que mal pudieron haber incurrido en mora, si nunca se les entregó la tenencia del inmueble, por lo que solicitan el rechazo de la demanda. A fs.297 se presentó espontáneamente N. S.A. quien solicitó que se admita su intervención como tercero interesado.
Afirma detentar la posesión del inmueble de buena fe, al habérsele entregado como aporte irrevocable a los fines de su constitución, lo que lo convierte en legítimo poseedor, sin obligación de restituirlo.
Ello tuvo lugar mediante acta compromiso del 28 de noviembre de 1997, certificada en forma notarial el 1° de diciembre de 1997, con conocimiento de ambas partes, además de la nuda propiedad y el usufructo, lo que aconteció con anterioridad a la pretendida contratación del leasing. A fs. 814/820 se dictó sentencia, desestimándose la demanda, con costas, como así también el pedido de sanciones. De ello se agravia la actora.

II. No existe discrepancia entre las partes acerca de que el 28 de septiembre de 2001 se celebró un contrato de leasing entre «P. C. S.A» representada por J. P. C. y los cónyuges M. J. P. y A. C. B., conforme al cual el dador otorgaba a favor del tomador (los aquí demandados) el uso y goce del inmueble de propiedad del primero sito en C., Departamento T. ya descripto, por el plazo de seis años, contados a partir de su celebración.
Los tomadores se obligaron a abonar u$s 314.000, que incluye capital, pagaderos en cuotas semestrales, la primera de las cuales se abonó en ese acto y las siguientes lo serían del 1 al 10 de cada semestre por la suma de u$s 22.000. Operado el vencimiento el tomador dará por finalizada la contratación reintegrando al dador el bien recibido, tal como fue entregado o adquirir el bien abonando a tal efecto u$s 50.000.
También se obligó el dador al pago de la totalidad de los impuestos, tasas y contribuciones nacionales, provinciales y municipales y demás servicios, comprometiéndose a presentar al dador los comprobantes de los servicios con los vencimientos detallados.
Por la cláusula quinta se le prohibió al tomador ceder, prestar, sublocar el inmueble, salvo autorización expresa del dador.
Por la cláusula 6ª el tomador se obliga a dar aviso fehaciente al dador dentro de las 48 horas de todo acto o hecho, propio o ajeno, que afecte al bien o que pudiere generar responsabilidades que afecten al mismo.
Por fin, la falta de pago de una cuota o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el tomador, lo hará incurrir en mora automática, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial, pudiendo el dador, a su sola opción rescindir el contrato, comunicando fehacientemente la rescisión al tomador, quien deberá reintegrar el bien objeto de la presente dentro de las 48 horas de notificado, con los bienes muebles que consta en el Anexo, pactándose una multa diaria de u$s 100, hasta el reintegro del inmueble a total satisfacción del dador.
Las firmas de las partes se encuentran certificadas por escribano público, quien afirmó que eran pertenecientes a las partes y se pusieron en su presencia (ver fs.28/31). Mediante carta documento del 8 de abril de 2002, y por atribuir incumplimiento en los pagos, la actora pretendió resolver el contrato (fs.32).
Su contraparte negó los incumplimientos que se le atribuían e intimó al dador a dar cumplimiento a la cláusula primera del contrato que alude a la entrega del inmueble y muebles, bajo apercibimiento de iniciar las acciones de cumplimiento o resolución del contrato. Luego de nuevos intercambios, se inició la presente demanda.

II. De lo hasta aquí expuesto resulta una primera cuestión a esclarecer que es materia de discrepancia y que apunta a establecer si la formalidad exigida por la ley -escritura pública- se trata de una forma solemne absoluta o relativa, por cuanto el contrato sólo consta en instrumento privado con las firmas de las partes certificadas por un notario.
El contrato de leasing es bilateral, oneroso, consensual, típico y formal. El art. 8vo., primer párrafo de la ley 24.441 señala: «el leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves.
En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado».
La doctrina ha criticado la interpretación acerca del requisito de la escritura pública, así algunos autores han dicho que si bien la redacción de esta norma parecería indicar que la solemnidad requerida para la celebración del contrato fuera la escritura pública, en realidad la regla general es que el leasing debe ser instrumentado por escrito, bastando al efecto el instrumento privado.
En el caso del leasing inmobiliario cabe preguntarse -sostiene Martorell- si nos encontramos ante un supuesto de contrato solemne absoluto o solemne relativo.
Los contratos solemnes absolutos constituyen la excepción y están taxativamente enumerados en la ley, además -expresa este autor- no parece razonable que el leasing requiera una solemnidad más rigurosa que una compraventa inmobiliaria y en caso de duda, debe siempre estarse a la solución más afín con la validez y continuidad del contrato (conf. «Tratado de Derecho Comercial», T.III, Contratos Comerciales Modernos, pág.745 y sgtes.). Comparto el señalado criterio, máxime cuando en el caso no se discute que el contrato se celebró y que los tomadores abonaron algo más que la primera cuota. Sin embargo, dicha norma en su segundo párrafo señala «a los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto.
Esa inscripción, a mi juicio apunta a la oponibilidad frente a terceros, pero las partes del contrato no pueden invocar su ausencia, por lo que el contrato surte sus efectos desde la celebración misma. Ello lleva a analizar las demás cuestiones planteadas por las partes, en particular la referida a si en verdad medió entrega del campo y de los bienes muebles y semovientes mencionados en el Anexo I.
De estar a la cláusula primera del contrato, esa entrega habría tenido lugar.
Empero, existen elementos de juicio, que tornan necesario esclarecer la cuestión, sumado a la existencia de diversos juicios, en los que están involucrados terceros ajenos al presente.
Es que «N.S.A.», tercero presentado espontáneamente al juicio, sostuvo encontrarse en posesión del inmueble con anterioridad a suscribirse el contrato de leasing inmobiliario, el que le fuera entregado por J. P. en representación de la propietaria -P. C. S.A-, mediante acta de compromiso celebrado el 28 de noviembre de 1997, con certificación notarial del 1/12/97. Dicha sociedad «N. S.A» fue inicialmente constituida por «C. I. S.A.», representada por su presidente –J.P.C.- , por el propio P. C. y por M. P. Y aunque del informe dominial surge como propietaria «P.C. S.A.» (ver también título obrante en fotocopias a fs.896/98 de la causa seguida contra los demandados por defraudación), a fs.1231/32 de la causa penal obra glosado un «Contrato de Arrendamiento» celebrado el 6 de agosto de 2001 a través del cual A.C.B. «en su carácter de propietario» arrienda a «N. S.A.» dicho campo por diez años, con facultad de prórroga por igual lapso y opción de compra.
Empero, poco tiempo antes, el 5 de junio de 1997, «P.C.S.A.», representada por J.P.C. en su carácter de presidente, celebró un acuerdo por el cual se comprometía a efectuar la cesión de las 250 ha. que conformaban el inmueble sito en C. a «N. S.A. (e/f)» , a condición de que se apruebe el proyecto de inversión no industrial con diferimientos impositivos, que la firma adquirente tramita ante la Secretaría de Agricultura y Ganadería de la Provincia de Tucumán. Y el 28 de noviembre de 1997 M. J. P. invocando la representación de P. C. S.A. «asume el compromiso irrevocable de Aporte de Capital de N. S.A.» la nuda propiedad y usufructo de 250 (doscientos cincuenta hectáreas) del inmueble ubicado en la localidad de «C.», departamento T., cuya mayor extensión se identifica con el padrón n°……. …». Se trata de un compromiso de aporte por la suma de $100.000 suma por la cual se emitirán 100.000 acciones ordinarias nominativas de $1 cada una, al momento de la efectiva transferencia del inmueble, fecha que estará sujeta a la aprobación del proyecto de INVERSIÓN NO INDUSTRIAL CON DIFERIMIENTOS IMPOSITIVOS que la firma NOALAC (E/F) tramita ante la Secretaría de Agricultura de la Provincia de Tucumán.
La actora sostiene que ese poder no es otro que el Poder Especial que en nombre y representación de la sociedad P. C. se le otorgó a J. P. el 1° de abril de 1996, para que actúe en toda gestión que con relación al desenvolvimiento de la fracción de campo deben llevarse a cabo ante las reparticiones públicas y autoridades nacionales y provinciales y especialmente ante la ANSeS, Ministerios, Municipalidades, etc. (fs.191/93).
Empero, parece claro que tal planteo, ante lo limitado de la pretensión esgrimida -desalojo del inmueble-, excede el trámite de estos autos, máxime cuando -como se advierte- existen complejas y entrecruzadas relaciones entre las partes involucradas en este juicio y N., sociedad en la que también tuvieron un rol relevante no sólo el actor, sino también los aquí demandados muchas de las cuales son materia de investigación en sede penal y que al tiempo de la remisión de las fotocopias certificadas la causa insumía más de 1400 fojas.
Más aún si se repara que es necesario esclarecer diversas cuestiones, puesto que por un lado existen manifestaciones que involucran a las partes y que resultan contradictorios con su actuar anterior. Obsérvese que al pretender notificar la demanda, iniciada el 11 de marzo de 2003, la cédula fue recibida por quien se identificó como R. A. M., quien informó «que trabaja para el sr. A. B.», lo que tuvo lugar el 19-5-03 (ver fs.311/12), cuando dicha parte sostiene, a lo largo de este expediente que nunca se le otorgó la tenencia del campo.
Ello se suma al contrato de arrendamiento firmado por P.C.. Y en el expediente de desalojo por extinción de la relación laboral que iniciara N. S.A. contra M., este último afirma que se desempeña desde el 04-07-1977 para la firma P. C. S.A.., no obstante lo cual recibió una carta-documento por la cual N. S.A. lo despide. J.P. C. allí presente sostuvo que «jamás pensó en despedirlo», para agregar que el campo fue alquilado «a los Sres. M.P. y A. B., que son los dueños de N. S.A.», por lo que ratificó la continuidad en el trabajo del citado M. (ver fs.39 del desalojo). Ello llevó a que se desestime dicha demanda. Las constancias de fs.783 muestran que para el ejercicio 2001 se presentaron a votar B. y P. en calidad de accionistas y que en 1999, también lo eran (fs.776).Y en el contrato glosado a fs.1231/2 de la causa penal por defraudación surge que el 6 de agosto de 2001 B. «en su carácter de propietario» arrendó el inmueble a N. S.A. que alude un campo de mayor extensión, por un lapso de diez años, prorrogable por otros diez. No está de más reiterar que el inmueble figura registralmente a nombre de P.C. S.A. (ver fs.61/92). Es recién en la Asamblea del 4-04-03 en que se remueve de los cargos de Presidente y de Director a ambos, designándose en su lugar a R.A. M. y F. M. (fs.1043, causa penal).
Por lo demás, en los autos seguidos por P. y B. contra N. por despojo del inmueble objeto del pleito, que fuera iniciado el 25 de marzo de 2003, parece claro que a esa época ambos integraban dicha sociedad y que silenciaron que la primera fue quien asumió el compromiso antes mencionado.
Pero más allá de esta compleja trama de convenciones, lo cierto es que con anterioridad a la celebración del contrato de leasing el inmueble se encontraba en poder de N. S.A. y que ninguna de las partes ignoraban esa situación. Según dicha sociedad, existió una maniobra ardidosa entre las partes al celebrar tanto el contrato de leasing como al iniciar la presente demanda.
Empero, dado lo limitado de la pretensión, parece claro que con los elementos de juicio existentes puede concluirse que en el caso, mal podía la demandada recibir el inmueble que a esa época se encontraba en poder de un tercero en base a contratos en los que tuvieron intervención directa las partes de este juicio.
Y como el incumplimiento de la formalidad de la escritura pública y posterior inscripción en el registro pertinente priva de efectos frente a terceros, en principio, y dado el limitado marco de discusión del presente juicio, cuadra concluir en la inoponibilidad de dicho contrato a N.S.A.., máxime cuando el inmueble le fuera entregado con anterioridad a la celebración del contrato de leasing inmobiliario, toda vez que tampoco se discutió sobre la obligación de restituirlo y su exigibilidad.
En el proceso especial de desalojo todo se centra exclusivamente en la obligación exigible de restituir un inmueble entre los legitimados determinados en el proceso, quedando limitada la cosa juzgada material a ese limitado objeto (conf. Cámara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, sala I en «Gerchkovich, Jorge J. c. Zotelo, Adelina A. y otros» del 26/12/1995, publicado en: LLBA 1996 , 912 Cita online: AR/JUR/321/1995).
De allí que comparta la solución de la a quo, por cuanto con los elementos de prueba reunidos al presente, sumados a la incorporación de un tercero, con relación al cual también existe una vinculación contractual con las partes, que no fue debidamente sustanciada, y sin perjuicio de las acciones que las partes y el tercero pudiesen promover por la vía y forma que estimen pertinente, es que habré de propiciar que se confirme la sentencia apelada. Más aún cuando la causa penal por defraudación y otros, en la que son imputados P.y B., y víctima P. C. S.A. y otros no se encontraba concluida al tiempo de la remisión de la misma (en fotocopias) y el esclarecimiento de los hechos en que se apoyan algunos de los delitos allí imputados guardan una estrecha vinculación con los que son materia de debate en este juicio, lo que podría llevar a sentencias contradictorias, con el consiguiente escándalo jurídico que implica.
Por ello, habré de propiciar que se confirme la sentencia apelada.
Por último, frente a las muy particulares circunstancias de autos tampoco corresponde hacer lugar al pedido de sanciones.
Esta Sala ha dicho que la temeridad o malicia aprehendida en el art. 45 del Código Procesal se desdobla en dos elementos subjetivos: dolo, intención de infligir una sinrazón, y culpa, por insuficiente ponderación de las razones que apoyan la pretensión o discusión, respecto de la cual la doctrina exige que la falta de fundamento aparezca en una indagación elemental (Carnelutti, Francesco, «Sistema de Derecho Procesal Civil», traducción de Niceto Alcalá-Zamora y Castillo y Santiago Sentís Melendo, Bs. As. U.T.E.H.A., 1944, to. II, nº 175, págs. 128/130).
Ambos concurren a configurar la «conciencia de la propia sinrazón», consistente en promover o prolongar un proceso en forma dolosa o culposa (Redenti, Enrico, «Derecho Procesal Civil», traducción de Santiago Sentís Melendo y Mariano Ayerra Redín, Bs. As. , E.J.E.A., 1957, to. I, págs.182/183) o, como decía otro maestro italiano, «litigio temerario en el que la injusticia es absoluta por estar hasta en la intención misma de quien litiga» (Chiovenda, Giuseppe, «La condena en costas», trad. de Juan A. De la Puente y Quijano con notas de J. R. Xirau, Madrid, 1928, Biblioteca de la Revista de Derecho Privado, nos. 317 y ss., págs. 406 en adelante).
También esta Sala, con el ilustrado voto del Dr. Cichero, que la sanción por temeridad o malicia ha de aplicarse con suma cautela para no afectar el derecho de defensa de las partes.
De no ser así, se habría abierto una brecha peligrosa en la garantía constitucional de la inviolabilidad de la defensa en juicio, que debe ser cuidadosamente preservada (conf. CNCivil, esta Sala, c. 218.632 del 20-5-77 y c. 220.709 del 31-10-77; íd., Sala B, ED 91-414), por lo que en el caso de duda razonable ha de estarse por la no aplicación de las sanciones, admitiendo con amplitud el derecho de defensa (conf. FassiYáñez, «Código Procesal ...», t° I, n°3, págs. 323/4 y citas de la nota n° 16; CNCivil, Sala «A», ED 73-406; íd., Sala «D», ED 107-637; íd., Sala «F», LL 1979-C-166; íd., esta Sala, c. 561.032 del 30-8-10, entre otras).
Es que, tanto el art. 34, inc. 4°, como el 45 del Código Procesal prevén y reprimen el abuso de la defensa y la jurisdicción, quedando librada su apreciación a la ponderación judicial.
En esa inteligencia, debo adelantar que el planteo efectuado por la actora, debe desestimarse.
En efecto, no constituye temeridad o malicia la simple negativa de un hecho, luego comprobado en el juicio, o la mera articulación de defensas, luego rechazadas (conf. CNCivil, esta Sala, c. 72.140 del 23-8-90, c. 541.979 del 13-11-09, entre otras), puesto que la temeridad y malicia referida en la norma procesal antes citada no sanciona la ignorancia del derecho sino el elemento subjetivo caracterizado como «conciencia de la propia sinrazón» (CNCivil, Sala D, LL, 133- 603) que, en la especie, no aparece nítidamente configurado, sin perjuicio de las consideraciones efectuadas en la resolución atacada.
De allí que, en el caso, si se tiene en cuenta las particularidades que la causa ofrece y el principio restrictivo que rige en la materia, autorizan a desestimar el pedido de sanciones. Los señores Jueces de Cámara Dres. Calatayud y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Dupuis votaron en el mismo sentido.
Con lo que terminó el acto. J.C.DUPUIS. F.M.RACIMO. M.CALATAYUD. Este Acuerdo obra en las páginas nº a nº del Libro de Acuerdos de la Sala «E» de la Exma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Buenos Aires, agosto de 2013.

Y VISTOS:

En atención a lo que resulta de la votación de que ilustra el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en todo cuanto fue materia de agravios.
Costas de Alzada a la actora.
Notifíquese y devuélvase.