CAMARA CIVIL - SALA M ACUERDO.

En Buenos Aires, a los días del mes de diciembre del año dos mil veinte, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala «M» de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras. María Isabel Benavente y Gabriela A. Iturbide, a fin de pronunciarse en los autos «CMGrupo S.A, c/Consorcio de Propietarios Cuba 2405/07/09/11 s/ daños y perjuicios», expediente n° 32.321/2015, la Dra. Benavente dijo: I.- La sentencia de fs. 599/603 admitió la excepción de prescripción y, en consecuencia, rechazó, con costas, la demanda promovida por CMGRUPO S.A. contra el Consorcio de Propietarios Cuba 2505/07/09/11. Apeló la parte actora, quien expresó agravios a fs.612/616, los que fueron replicados a fs.618/623. II.- El presente juicio tiene su origen en el reclamo formulado por la actora contra el Consorcio, por la disminución sufrida de 85 metros cúbicos en la construcción del edificio ubicado en la Av. Monroe 2191/2193/2195, que afectó el diseño original cuyo resarcimiento procura. A tal efecto, sostuvo que adquirió el 17 de junio de 2011 las unidades funcionales del inmueble ubicado en la Av. Monroe 2191/2193/2195, con el objeto de construcción, desarrollo y venta de un edificio de propiedad horizontal destinado a viviendas y cocheras. Luego de obtener el plano de la propiedad, de demoler las unidades funcionales existentes y de realizar las tareas de limpieza, nivelación e instalación del obrador, destacó que a mediados de 2013 realizó el trazado de los ejes en el lote para comenzar las fundaciones y excavaciones pertinentes. Allí advirtió que el ancho del lote era menor al establecido en el plano de obra nueva registrado en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en el Registro de la Propiedad. Es decir, que el ancho total del futuro edificio era de 8,54cm en lugar de 8,63 cm que figuraba en los planos. Indicó, además, que durante la excavación de las fundaciones se reveló que el vecino había invadido el subsuelo con sus fundaciones y estructuras de hormigón armado con más de 30cm en planos inclinados. El Consorcio accionado, al contestar la demanda opuso, entre otras defensas, la excepción de prescripción. Para sustentar su postura, esgrimió que la invasión del terrero que daría origen al reclamo por responsabilidad extracontractual, data del año 1978, oportunidad en que se construyó el edificio donde está erigido el consorcio de copropietarios. Fecha de firma: 23/12/2020 .

Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO INTERINO Firmado por: GABRIELA ALEJANDRA ITURBIDE, JUEZ DE CAMARA

- Tratándose de determinar en el caso los alcances y efectos de una relación jurídica que se gestó con anterioridad al 1° de agosto de 2015, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7° del Código Civil y Comercial de la Nación, el caso queda regido por el Código Civil sustituido. Por lo demás, en materia de prescripción el art. 2537 del Código Civil y Comercial (t.o. por ley 27.586) establece que resulta de aplicación al caso el código velezano. Tampoco se cuestiona que por tratarse de una relación jurídica de fuente extracontractual, rige el plazo bianual que establecía el derogado art. 4037 (conf. esta Sala, mi voto in re «Truchero, David Maximiliano y otro c/Albornoz, Mario Roberto y otros s/daños y perjuicios», del 19-03-2018). IV.- El Código Civil no previó el caso frecuente en la práctica por el cual una persona edifica en su fundo, pero al hacerlo avanza sobre el terreno vecino. Se trata de una invasión parcial, y no de una ocupación total como la que regulaban los artículos 2588 y 2589 (conf. Areán, Beatriz A., en Highton-Areán, «Código Civil y normas complementarias», t.5, págs..587/588, 2° edición, hammurabi; Arraga Penido, Mario O. en Kiper, Claudio M., «Juicio de medianería», pág.62, 1° edición, hammurabi; Llambías, Jorge J. - Alterini, Jorge H., «Código Civil Anotado...», T. IV-A, pág. 381; CNCiv., Sala I, voto del Dr. Ojea Quintana in re «Consorcio Zabala 2482 v. Kaski Fullone, Roberto L.» del 16-06-1998, JA 1998-IV-313). Si la obra recién había comenzado, el titular del terreno invadido contaba con la acción posesoria de obra nueva (art.2498) o el interdicto de obra nueva (art.619 del Código Procesal). De esa forma, la obra se suspendía y se mandaba a destruir lo edificado. Incluso algunos autores conferían, en última instancia, la acción real reivindicatoria que regulaban los artículos 2758 y sgtes. del Código Civil (Adrogué, Manuel, «La protección posesoria en la reforma civil», LL 140-1181). En cambio, si no era posible destruir lo edificado por cuestiones técnicas o por el perjuicio que ello conllevaría para el constructor en suelo ajeno, quedaba obtener una reparación para el dueño del terreno invadido según los daños ocasionados (conf. Árraga Penido, Mario O., «Invasión parcial de una construcción en inmueble ajeno colindante», LL 2017-B,1071; Puerta de Chacón, Alicia en Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, «Código Civil y leyes complementarias», t.10, pág.917, Editorial Astrea, 2005), que es lo que aquí se ha intentado. Fecha de firma: 23/12/2020

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Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M Como se ha opuesto la defensa de
prescripción liberatoria frente a los daños reclamados por la invasión parcial en el fundo lindero, corresponde analizar cuándo se encontró expedida la acción, lo cual constituye el eje central de los agravios formulados. En tal sentido, el artículo 3956 del Código Civil establecía que la prescripción de las acciones personales comienza a correr desde la fecha del título de la obligación, constituido por el acto o hecho jurídico que le da origen. Conforme lo dispuesto por dicha norma, el curso de la prescripción se inicia desde que el crédito existe y puede ser exigido, desde el instante en que el derecho está amparado por una pretensión demandable (conf. Arean, Beatriz, en Bueres A.J.-Highton, E. I., «Código Civil y normas complementarias ...», T. 6B, pág. 602; Borda, Guillermo A., «Tratado de Derecho Civil, Obligaciones», T. II, pág. 11). Como se trata de su supuesto de responsabilidad extracontractual -lo que no ha sido discutido-, el plazo de prescripción de la acción corre, en principio, desde el momento en que se produjo el evento dañoso, salvo cuando el daño sobreviene un tiempo después de haber acaecido, que debe computarse desde este último momento, pues es allí cuando el derecho puede ser ejercido o, dicho de otra manera, cuando el daño es cierto y susceptible de apreciación (conf. Llambías, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil - Obligaciones, t. III pág. 434; Borda, Guillermo, ob. cit., t. II, pág. 74; C.S.J.N., Fallos: 289:267; 293:347; 303:38; S.C.Bs.As., en E.D.16-652; CNCivil, Sala «A», en E.D.1-611; id., Sala «D», en E.D.9-883; id., Sala «F», en E.D.21-361; id., Sala E c. 598.664 del 24-4-12, entre otras). Tal evento acaeció, indudablemente, desde que se produjo la invasión o, en el mejor de las hipótesis para la actora, desde que pudo razonablemente conocerse tal circunstancia.
De acuerdo con los antecedentes de la causa, la construcción realizada en el terreno donde se encuentra emplazado el Consorcio de Propietarios demandado y que habría generado la invasión parcial que afectó la superficie del fundo contiguo, data del año 1978. Por tanto, es claro que frente a la invasión, el silencio o la tolerancia por razones de vecindad del dueño que ha tomado conocimiento, o que debería haberlo tomado, de una edificación que se manifiesta por sí sola, aparejará el deber de soportarla en su terreno invadido (conf. Arraga Penido, Mario O., en Kiper, Claudio M., ob. cit, pág. 64). Esa Fecha de firma: 23/12/2020 Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO INTERINO Firmado por: GABRIELA ALEJANDRA ITURBIDE, JUEZ DE CAMARA #27026864#277305981#20201222091225111 tolerancia debió ser seguida -en su caso- de una pretensión indemnizatoria del vecino afectado, desde el momento en que se efectuó la invasión. En ese contexto, no es procedente que renazca la acción para la actora por la ulterior adquisición del bien, porque es sabido que nadie puede transmitir un derecho mejor y más extenso del que tiene (art. 3270 del Cód. Civil, actual art. 399 del Código Civil y Comercial de la Nación). En tales condiciones, si producida la invasión medió tolerancia del antecesor en el dominio del bien afectado y la acción a su respecto se encontraba prescripta, no cabe conferirle al nuevo adquirente un derecho que nunca le pudo ser transmitido. En todo caso, la actora debió dirigir su pretensión indemnizatoria contra el vendedor del inmueble, con fundamento en la falta de correspondencia entre la superficie prometida y las efectivamente existentes. Sólo a mayor abundamiento y como mera hipótesis de trabajo, las decisivas conclusiones de la perito designada de oficio desbaratan el argumento central sostenido por la actora, en el sentido de que recién con el trazado de los ejes en el lote para comenzar las fundaciones y excavaciones pertinentes, pudo advertir que el ancho de su terreno era menor al establecido en el plano de obra nueva registrado en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en el Registro de la Propiedad. En efecto, dicha profesional ha sido categórica al responder el segundo punto pericial propuesto por la actora. Allí dictaminó que previo a iniciar la obra nueva, se tiene conocimiento de las dimensiones del terreno y cuáles son sus límites. No existe inconveniente físico para sondear dónde se encuentran las estructuras de los edificios linderos, qué materiales los componen, cuáles son las dimensiones reales del terreno sobre el cual se va a construir la obra nueva. A partir de esos datos, se ajusta y se adapta el proyecto al terreno, realizándose los planos de Proyecto Ejecutivo o de Replanteo de Obra. Estos planos, que no se registran ante organismo alguno, tienen la información de cómo es la obra, dónde deben ubicarse sus partes y con qué materiales se debe construir. El terreno que dejaron los vecinos es la realidad donde se va a construir, debe estudiarse cuidadosamente, detectar sus problemas y resolverlos previo a iniciar los trabajos de obra nueva, para evitar mayores costos y tiempos de ejecución, soluciones improvisadas y poco estudiadas (cfr. fs.354). Al responder a las observaciones de las partes, recalcó que el terreno debe medirse y estudiarse previo al inicio de los trabajos de construcción de la obra nueva (v. fs.455). Además, aclaró que la obra debe Fecha de firma: 23/12/2020 Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO INTERINO Firmado por: GABRIELA ALEJANDRA ITURBIDE, JUEZ DE CAMARA #27026864#277305981#20201222091225111 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M construirse y dirigirse con base en los planos de replanteo/proyecto ejecutivo, planilla de locales, detalles constructivos y toda documentación particular de la obra. Con dichos planos es que se cotiza la obra, para obtener el precio más conveniente (ver fs.458). Tales conclusiones, que resultan convincentes y que corresponde que sean valoradas con la fuerza probatoria que consagra el artículo 477 del Código Procesal, permiten ubicar el efectivo conocimiento de la diferencia entre la superficie registrada en los planos y la existente en los hechos, mucho tiempo antes al trazado de los ejes para dar inicio a las fundaciones y excavaciones pertinentes. Por ello es que, en el mejor de los supuestos para la actora, de haber obrado conforme a las reglas del arte, pudo conocer antes de la obra nueva, las dimensiones y límites del terreno, lo que conduce al rechazo de los agravios formulados. V.- En síntesis. Propongo que se confirme la sentencia apelada en lo que decide y fue objeto de agravios. De compartirse, las costas de Alzada serán a cargo de la actora vencida (artículo 68 del Código Procesal). La Dra. Gabriela A. Iturbide adhiere por análogas consideraciones al voto precedente. Se deja constancia que la Vocalía nº37 se encuentra vacante. Con lo que terminó el acto, firmando las señoras jueces por ante mi que doy fe. Fdo.: María Isabel Benavente y Gabriela A. Iturbide. Ante mí, Adrián Pablo Ricordi (Secretario interino). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste. ADRIAN PABLO RICORDI ///nos Aires, diciembre de 2020.- Y Visto: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia de fs. 599/603 en lo que ha sido objeto de agravios. 2) Con costas de Alzada a la actora vencida (art.68 Fecha de firma: 23/12/2020 Firmado por: MARIA ISABEL BENAVENTE, JUEZ DE CAMARA Firmado por: ADRIAN PABLO RICORDI, SECRETARIO INTERINO Firmado por: GABRIELA ALEJANDRA ITURBIDE, JUEZ DE CAMARA #27026864#277305981#20201222091225111 del Código Procesal). 3) Diferir la regulación de honorarios de Alzada para cuando se haga lo propio en la instancia de grado. Regístrese, notifíquese y devuélvase. Se deja constancia que la vocalía nº 37 se encuentra vacante.